Loi Huwart du 26 novembre 2025 : ce qui change pour vous en urbanisme à Marseille

Vous êtes propriétaire, voisin d'un chantier ou porteur d'un projet de construction à Marseille, Aubagne, La Ciotat, Allauch ou dans une autre commune de la métropole ? La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, dite « loi Huwart », a modifié vos droits et vos obligations. Délais de recours raccourcis, contestation d'un refus de permis de construire facilitée, nouvelles règles pour le Plan local d'urbanisme intercommunal : voici ce qui a changé et ce que vous devez faire concrètement.

Depuis quand la loi s'applique-t-elle ?

La loi a été publiée au Journal officiel le 27 novembre 2025. Elle est entrée en vigueur le 28 novembre 2025, c'est-à-dire le lendemain de sa publication. Deux précisions sont importantes :

• Les décisions d'urbanisme prises avant le 28 novembre 2025 (permis, refus, déclarations préalables) restent soumises aux anciennes règles de délais de recours.
Pour un permis délivré avant cette date, il faut donc appliquer l'ancien régime (voir ci-dessous) ;
• Les dispositions relatives à l'évolution des documents d'urbanisme (PLU, PLUi) ont vu leur entrée en vigueur différée de six mois et sont applicables depuis le 26 Mai 2026.

Avant toute démarche, vous devez donc vérifier la date de la décision qui vous concerne.

1. Recours contre un permis de construire : un calendrier beaucoup plus serré

Avant la loi : pour contester le permis accordé à votre voisin, vous pouviez d'abord adresser un recours gracieux au maire dans un délai de deux mois, à compter du premier jour d'affichage continu de cette autorisation d'urbanisme sur le terrain. Ce recours interrompait le délai pour saisir le tribunal. Un nouveau délai de deux mois ne commençait à courir qu'à compter de la réponse du maire, sur ce recours préalable ou du silence conservé par celui-ci à l'expiration du délai susmentionné valant décision implicite de rejet.

Après la loi : le recours gracieux doit désormais être formé dans un délai d'un mois.

Surtout, il ne suspend plus le délai de recours contentieux (Article L. 600-12-2 Code de l'urbanisme) :

"Le délai d'introduction d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique à l'encontre d'une décision relative à une autorisation d'urbanisme est d'un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l'autorité compétente vaut décision de rejet.

Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n'est pas prorogé par l'exercice d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique".

Le délai de deux mois impartis pour saisir le tribunal administratif de Marseille court donc désormais sans aucune interruption, y compris en présence d'un recours gracieux auprès du Maire.

Ce que vous devez faire :

• Photographiez le panneau d'affichage dès son installation sur le terrain, en faisant apparaître la date. C'est en principe l'affichage continu sur le terrain qui fait courir votre délai (Article R. 600-2 du Code de l'urbanisme) ;
• Consultez le dossier de permis en mairie sans attendre, afin d'identifier les éventuelles irrégularités.
• Ne comptez plus sur le recours gracieux pour gagner du temps. Si vous l'utilisez, il convient en parallèle de préparer votre requête devant le tribunal administratif de Marseille, à déposer dans les deux mois de l'affichage.
• Notifier le recours, qu'il soit gracieux ou contentieux, au maire et au bénéficiaire du permis dans les quinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception est une formalité obligatoire (Article R. 600-1 du Code de l'urbanisme). À défaut, votre recours est irrecevable. Cette règle existait déjà et demeure inchangée.

2. Refus de permis de construire : vous êtes mieux armés

Avant la loi : si votre permis de construire ou votre déclaration préalable était refusé, vous pouviez saisir le juge des référés pour en obtenir la suspension (Article L. 521-1 du Code de Justice Administrative). Vous deviez toutefois démontrer l'urgence à statuer pour suspendre les effets de l'arrêté délivrance l'autorisation d'urbanisme, ce qui s'avérait souvent difficile pour un simple projet de construction.

Après la loi : lorsque vous contestez un refus de permis de construire, d'aménager ou de démolir, ou une opposition à déclaration préalable, et que vous demandez parallèlement sa suspension en référé, l'urgence est désormais présumée (Article L. 600-3-1 du Code de l'urbanisme). Le Conseil d'État a précisé que le juge ne peut écarter cette présomption que si la commune justifie de circonstances particulières (Conseil d'Etat 26 Mai 2021 n°436902).

Le Conseil d'Etat a également indiqué dans une décision du 17 Juin 2026 n°513099 que cette présomption d'urgence de l'article L. 600-3-1 s'applique également au référé dirigé contre la décision de la Commune qui procède au retrait d'une autorisation d'urbanisme.

Ce que vous devez faire :

• Lisez attentivement chaque motif de refus. Le recours doit tous les contester.
• Déposez votre recours au fond dans les deux mois de la notification du refus. Assortissez-le si besoin d'un référé-suspension, qui peut aboutir à une décision en quelques semaines.
• Ne laissez pas traîner un recours gracieux, puisque celui-ci ne prolonge plus vos délais.

3. Plan local d'urbanisme intercommunal : suivez de près les procédures

À Marseille et dans les communes du territoire Marseille Provence, les règles de construction sont fixées par le Plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi).

Avant la loi : l'évolution du PLUi passait par plusieurs procédures distinctes, souvent accompagnées d'une enquête publique. L'illégalité d'un PLU pour vice de forme ou de procédure pouvait encore être soulevée, à l'occasion d'un recours contre un permis, pendant six mois après son entrée en vigueur.

Après la loi :

• Les procédures sont simplifiées. Il n'existe plus qu'une seule procédure de modification, et la révision est réservée aux évolutions structurantes.
• L'enquête publique peut souvent être remplacée par une participation du public par voie électronique, plus discrète et moins visible.
• Un document unique peut désormais réunir le SCoT et le PLUi.
• Les vices de forme et de procédure du PLU ne peuvent plus, en principe, être invoqués à l'appui d'un recours contre un permis de construire.
• Le législateur avait voulu réserver le droit d'attaquer un document d'urbanisme aux seules personnes ayant participé à la consultation du public. Le Conseil constitutionnel a censuré cette restriction le 20 novembre 2025. Vous conservez donc votre droit d'agir.

Ce que vous devez faire :

• Surveillez les avis de consultation publiés par la Métropole et votre mairie, y compris sur internet. Une modification peut changer la constructibilité de votre terrain ou de celui de votre voisin.
• Déposez vos observations pendant la consultation. C'est souvent le moyen le plus efficace d'obtenir une modification sans procès.
• Si vous souhaitez contester le PLUi lui-même, agissez dans les deux mois de sa publication. Les irrégularités de procédure seront ensuite beaucoup plus difficiles à faire valoir.

4. Constructions irrégulières : des sanctions nettement alourdies

Avant la loi : lorsque la mairie vous mettait en demeure de régulariser des travaux non conformes, l'astreinte pouvait atteindre 500 € par jour, dans la limite de 25 000 €.

Après la loi : l'astreinte peut atteindre 1 000 € par jour, dans la limite de 100 000 € (Article L. 481-1 du Code de l'urbanisme). Votre contestation devant le juge administratif du titre de paiement ne suspend pas son recouvrement.

Ce que vous devez faire : si vous avez réalisé des travaux sans autorisation, par exemple une extension, une piscine ou une clôture, faites le point avant tout contrôle. Une régularisation anticipée vous coûtera bien moins cher que l'astreinte.

Faites appel à un avocat en droit de l'urbanisme à Marseille

Avec la loi Huwart, le temps joue contre vous : un recours gracieux mal maîtrisé ou un délai mal calculé peut vous priver définitivement de vos droits. Vous envisagez un recours contre un permis de construire ? Vous venez de recevoir un refus de permis de construire ? Vous vous interrogez sur l’évolution du Plan local d’urbanisme intercommunal applicable à votre terrain ?

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