Le permis de construire est une autorisation essentielle pour la réalisation de nombreux projets immobiliers. Sa délivrance repose sur des règles strictes issues du droit de l’urbanisme, notamment du plan local d’urbanisme (PLU / PLUI).
Une erreur dans le dossier ou une mauvaise interprétation des règles peut entraîner un refus et retarder considérablement la concrétisation de votre projet..
Le cabinet vous propose un accompagnement personnalisé en fonction de votre situation :
Vous contestez le permis de construire d'un voisin -
Vous défendez votre projet -
Votre mairie a refusé votre permis de construire -
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Voisin, propriétaire, locataire, association : pour contester un permis de construire à Marseille, encore faut-il justifier d'un intérêt à agir. Les règles à connaître avant de saisir le tribunal administratif.
Vous venez de découvrir l'affichage d'un permis de construire sur le terrain voisin et vous envisagez de le contester. Avant de vous interroger sur les illégalités du projet, une question préalable se pose : avez-vous qualité pour agir ? Le juge administratif examine cette recevabilité d'office, et un recours peut être rejeté sans que le fond soit jamais examiné.
Ce que dit la loi
Depuis l'ordonnance du 18 juillet 2013 issue du rapport Labetoulle, il ne suffit plus de revendiquer sa seule qualité de voisin. Selon l'article L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme, un particulier n'est recevable à demander l'annulation d'un permis que si le projet est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'il détient ou occupe régulièrement. Vous pouvez donc agir si vous êtes propriétaire ou locataire, ou si vous bénéficiez d'une promesse de vente ou de bail.
Ce que vous devez démontrer
Le Conseil d'État a précisé la méthode dans l'arrêt du Conseil d'Etat du 10 Juin 2015 n°386121 Brodelle et Gino : Il vous appartient de préciser l'atteinte que vous invoquez, en faisant état d'éléments suffisamment précis et étayés.
En pratique, vous devez décrire concrètement les conséquences du projet pour votre bien : perte d'ensoleillement, vue directe sur votre jardin, hausse de la circulation, nuisances sonores, ou encore atteinte à la vue ou au cadre de vie. Si la commune ou le bénéficiaire du permis conteste votre intérêt, c'est à eux de prouver que ces atteintes sont dépourvues de réalité. Le juge forme ensuite sa conviction au vu de l'ensemble du dossier.
Un régime plus favorable pour le voisin immédiat
Si votre propriété jouxte le terrain du projet, ou en est très proche, votre situation est plus confortable. Dans l'arrêt Bartolomei du 13 avril 2016 n°389798, tranché à partir d'un dossier marseillais, le Conseil d'État a jugé que le voisin immédiat justifie en principe d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet.
Attention toutefois : la seule mention de votre qualité de voisin ne suffit pas, ces éléments doivent être concrets. Et plus votre bien est éloigné du projet, plus la démonstration devient exigeante.
Vous vous interrogez sur votre intérêt à agir ou plus globalement sur la recevabilité d'un recours dirigé contre votre propre permis ? Notre cabinet vous accompagne dans les deux situations.
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Deux mois, un mois, six mois, un an : les délais pour contester un permis de construire à Marseille sont stricts et viennent d'être modifiés. Quelques règles à connaître avant qu'il ne soit trop tard !
Vous avez repéré un panneau de permis de construire près de chez vous et vous souhaitez agir ? Le temps joue contre vous : un recours déposé hors délai est irrecevable, quelle que soit la gravité des illégalités du projet.
Deux mois à compter de l'affichage sur le terrain
Le délai de recours contentieux des tiers court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du panneau prévu par le Code de l'urbanisme (art. R. 600-2). Ce n'est donc ni la date de délivrance du permis, ni celle de son affichage en mairie qui compte.
Recours gracieux : la règle a changé
Vous pouvez encore demander à la mairie de retirer le permis, mais les conditions ne sont plus les mêmes. La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a créé l'article L. 600-12-2 du Code de l'urbanisme. Le recours gracieux ou hiérarchique doit désormais être formé dans un mois, et il ne proroge plus le délai de recours contentieux. Le silence de l'administration pendant plus de deux mois vaut rejet, mais ce silence intervient bien après l'expiration du délai contentieux.
Cette règle s'applique aux recours dirigés contre des décisions d'urbanisme rendues après l'entrée en vigueur de la loi, fin novembre 2025.
Le recours doit être notifié
Tout recours, administratif ou contentieux, doit être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, à peine d'irrecevabilité, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1). Cet oubli, très fréquent, est l'une des premières causes d'irrecevabilité.
Et si le panneau est absent ou incomplet ?
Le panneau doit mentionner le délai de recours. Sans cette mention, ou si elle est erronée, le délai de deux mois n'est pas opposable aux tiers. Mais vous n'avez pas pour autant un délai illimité. Le Conseil d'État a jugé que le recours doit alors être présenté dans un délai raisonnable.
Vous êtes bénéficiaire d'un permis et vous souhaitez le sécuriser ? Le cabinet peut vous accompagner sur la régularité de votre affichage.
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Chaque commune de la métropole a ses propres contraintes. À Marseille, le PLUi du territoire Marseille Provence fixe les règles de constructibilité. Sur le littoral, notamment à Cassis, à La Ciotat et sur la Côte Bleue, la loi Littoral limite fortement les constructions nouvelles. En bordure des massifs, les plans de prévention des risques d'incendie de forêt motivent souvent les refus de permis.
Zone d'intervention : Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, Allauch, Plan-de-Cuques, La Ciotat, Cassis, Gémenos, Martigues, Vitrolles, Marignane et l'ensemble des Bouches-du-Rhône.
Étude approfondie de votre projet au regard du plan local d’urbanisme (PLU / PLUI) afin d’anticiper tout risque juridique.
Recherches juridiques et documentaires en lien avec les problématiques spécifiques à votre situation.
Assistance pour tout recours contre un permis de construire ou en cas de refus de permis de construire pour votre projet.
Représentation devant le Tribunal administratif urbanisme dans le cadre de litiges.
Suivi personnalisé à chaque étape de votre projet en droit de l’urbanisme.