Cass. 3e civ., 18 juin 2026, pourvoi n° 24-14.342, publié au Bulletin -
"La démolition ou la remise dans son état d'origine d'un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du Code de l'urbanuisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme et (...) il appartient au juge, saisi d'une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d'office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire".
Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle expressément les conditions dans lesquelles le juge judiciaire peut ordonner sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme la démolition ou la remise en état d'une construction réalisée sans autorisation d'urbanisme, en méconnaissance d'une autorisation régulièrement délivrée ou de la réglementation applicable issue du Plan local d'urbanisme.
En l'espèce, une SCI avait réalisé un exhaussement de terrain sans solliciter la déclaration préalable requise, laquelle n'avait par suite jamais été déposée. La Cour d'Appel de Chambéry avait ordonné la remise en état des parcelles concernées dans leur état antérieur à la réalisation de l'exhaussement, en considérant que cette seule absence d'autorisation suffisait à justifier la mesure, sans par ailleurs examiner la conformité des aménagements et travaux litigieux aux règles d'urbanisme applicables.
La Cour de cassation censure ce raisonnement : la démolition ou la remise en état ne peut être prononcée sur le fondement de l'article L. 480-14 que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne permet d'assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme. Il incombe donc au juge, saisi d'une telle demande, de rechercher, au besoin d'office, si une mise en conformité est possible et si le propriétaire l'accepte.
La Haute juridiction s'inscrit ainsi dans la continuité de la décision QPC n° 2020-853 du 31 juillet 2020, qui n'avait validé la constitutionnalité de l'article L. 480-14 qu'à la condition que le juge judiciaire vérifie concrètement l'existence d'une possibilité de régularisation, afin d'éviter une atteinte disproportionnée au droit de propriété:
"Par sa décision du 31 juillet 2020 (Cons. Const., décision n°2020-853 QPC), le Conseil Constitutionnel a déclaré les mots "la démolition" figurant à la première phrase dece texte conformes à la Constitution sous la réserve suivante: ces dispositions "ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d'un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l'article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire".
En pratique, les praticiens intervenant en droit de l'urbanisme et du contentieux de la construction devront être attentif à ce que toute décision ordonnant la démolition ou la remise en état d'un ouvrage irrégulier sur le fondement d'une action civile en démolition expose explicitement les diligences accomplies par le juge judiciaire compétent pour rechercher la possibilité d'une éventuelle régularisation.
