A Marseille, l’inscription de votre maison ou d'une construction au Cadastre ne prouve pas qu'elle présente un caractère légal.
Code de l’urbanisme, jurisprudence, prescription de dix ans : ce que vous devez savoir.
Vous êtes propriétaire d’une maison à Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne ou La Ciotat, et votre bien figure bien au cadastre ? Vous en déduisez qu’il s’agit d’une construction légale.
Attention : cette certitude peut vous coûter cher le jour où vous déposerez une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire portant sur l’agrandissement, l'extension, la surélévation de votre propriété, ou à titre illustratif la réalisation d'une piscine ou autres dépendances immobilières.
Le cadastre : un simple indice, pas une preuve
Le cadastre est avant tout un outil fiscal, servant au calcul de la taxe foncière. Le ministère chargé de l’urbanisme l’a rappelé : les mentions du cadastre n’ont que la valeur d’un indice réfutable (réponse ministérielle n° 89615, JOAN du 28 décembre 2010).
Il en résulte qu'une construction ou extension édifiée sans délivrance préalable d'une autorisation d'urbanisme par votre Commune peut ainsi parfaitement figurer sur le plan cadastral et donner lieu aux impositions et taxes prévues par la loi, tout en demeurant illégale du point de vue de la réglementation issue du Code de l'urbanisme et du Plan local d'urbanisme intercommunal Marseille-Provence (PLUi).
Cette circonstance fait peser sur les propriétaires une incertitude juridique et un véritable risque susceptible d'emporter des conséquences financières importantes.
Qu’est-ce qu’une construction légale ?
Selon la réponse ministérielle ci-dessus rappelée, une construction n’a d’existence légale que dans deux hypothèses rigoureusement définies:
À défaut d'un de ces deux cas de figure, la construction est réputée illégale.
Une telle circonstance peut emporter des conséquences graves et immédiates dans l'hypothèse où vous souhaiteriez faire évoluer les bâtiments implantés sur votre propriété et y réaliser de nouveaux travaux.
Le risque concret : un refus de permis de construire pour la réalisation d'une extension sur une construction existante illégale ou non-déclarée
Depuis son célèbre arrêt "Thalamy" (CE, 9 juillet 1986, n° 51172, Lebon p. 201), le Conseil d’État juge que lorsque des travaux nouveaux portent sur une construction existante irrégulière, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable qui vise à autoriser ces travaux doit porter sur l’ensemble du bâtiment, y compris les parties édifiées sans autorisation.
Pour le dire autrement, lorsqu'une construction a été édifiée ou transformée sans l'autorisation d'urbanisme requise, le propriétaire qui projette d'y réaliser de nouveaux travaux ne peut obtenir une autorisation d'urbanisme portant sur ces seuls travaux.
Il est tenu de présenter auprès de sa Commune une demande portant sur l'ensemble des éléments de la construction irréguliers qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement autorisé.
À défaut, la mairie peut vous opposer un refus de permis de construire, même si votre projet respecte en lui-même le plan local d’urbanisme.
Et si les règles actuelles interdisent de régulariser l’existant, par exemple sur un terrain devenu inconstructible, l’autorisation ne pourra pas être délivrée.
La prescription de 10 ans : une protection limitée pour les constructions sans permis -
"Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : (...) / 5° Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire".
L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis ou l’opposition à déclaration préalable portant sur la réalisation de nouveaux travaux sur une construction existante ne peut en principe plus être fondé sur l'irrégularité initiale de ce bâtiment.
Mais ce texte comporte plusieurs exceptions, dont la plus importante vise l'hypothèse dans laquelle la construction en cause aurait été totalement réalisée sans permis de construire alors que ce dernier était requis en application de la réglementation d'urbanisme.
Le Conseil d’État a cependant précisé que des travaux anciens réalisés sans simple déclaration préalable peuvent bénéficier de la prescription, à la différence de ceux réalisés sans le permis de construire exigé (CE, 3 février 2017, n° 373898, Lebon).
Anticipez avant d’acheter ou de déposer votre dossier -
Avant toute acquisition ou tout projet, consultez les autorisations d’urbanisme du bien auprès du service urbanisme de la commune et comparez-les avec la réalité du terrain. Un écart doit vous alerter.
Vous avez un doute sur la régularité de votre bien ou vous venez de recevoir un refus de permis de construire ? Vous souhaitez obtenir la régularisation d'une construction sans permis à Marseille ou les autres Communes voisines ?
Le cabinet Garnerone, avocat en droit de l’urbanisme à Marseille, analyse la situation administrative de votre construction, vous accompagne dans sa régularisation et conteste, si nécessaire, les décisions de refus devant le tribunal administratif.
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